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韓國瑜上台有慶祝行情？關於高雄房地產...專家：時間到就要下車

「韓流」來襲，不少人都好奇高雄房地產究竟值不值得入手。（圖片來源／高雄市新聞局）

隨著「韓流」持續發威，不少房仲業者都被問到同一件事：「高雄房地產可不可以買？」對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，短期內低總價的標的會有熱度，但長期而言，並不看好市長韓國瑜的「人進來、貨出去、發大財」政見，原因無他，「我們認為，當中央和地方的政黨不一致，面臨2020年大選的時候，其實，中央能夠挹注地方多少資源，這部分我們會相對保守地看待。」

時序來到2018年尾聲，今年房市表現幾乎底定，徐佳馨總結是「兩好三壞」的局面，「對我們來說，行情就等於資金加信心，目前台灣市場有相當充沛的資金，關鍵就在於信心。……好的部分包括資金和九合一大選後的民氣，可是壞的部分也有價格處於高點、稅負壓力，以及建照使照的高供給壓力。」

「這時候有人就會問，兩三好壞，有沒有可能再來一個好球，最後打出全壘打？我們認為，現在打者的手比較沒有力，即便再來一個好球，比方說經濟面全面起漲，雖然可能會有一定程度的帶動，但是不至於是二壘以上，就算能得分，也因為壘上無人，只會是一分打點。……那如果是壞球呢，其實再來一隻黑天鵝，市場的格局也不會變化太大了。」她說。

2019年房市？專家：賣方高築牆，買方難稱王，大戶廣積糧

談起第四季六都房價不跌反漲，徐佳馨指出，主要是今年下半年成交的案子當中，不少都帶有裝潢，因此拉高整體平均價格，此外，一些原本鎖定蛋白區的買方隨著前兩年的價格修正，開始轉進蛋黃區，也成為一種支撐，「要注意的是，我們認為像公寓這類的產品，因為貸款成數的壓力，從長線來看，價格還有一定程度的空間。」

至於成交量方面，她預估，今年全年應該會落在27.9萬到28.1萬棟之間，「表現是比前兩年好一點，所以我們認為在成交量上，已經是擺脫最低期了。……不過，有人喊出明年可以到30萬棟這件事，我們倒是不大認同。」

整體來說，她認為，2019年將呈現「賣方高築牆，買方難稱王，大戶廣積糧」的狀況，「賣方的體認是低點已經過了，在議價彈性上，會更困難一些。買方對於價格『砍砍不休』的狀況，也因為2019年沒有更大的利空，可能會失去前兩年的主導地位。……但是，對於一些大戶，像是帶著資金回來的台商，或者建商來說，在明年可能會積極去取得一些土地原料、商辦產品。」

「明年主要的利空因素包含：中美貿易戰、兩岸關係搖擺、內需消費疲軟、2020大選變因、建商降價意願低。在利多上，主要是政府不打房了，還有銀行銀根寬鬆、重大建設到位，另外，因為房價下跌，租金不變，拉高了投資報酬率，所以一些置產型客戶可能會有進場規劃。」她進一步分析。

值得一提的是，她也提到，雖然目前建照、使照核發量已來到近三年的高點，但無論在行庫利率或貸款金額表現上，今年都顯得相對平穩，且明年也沒有太大升息空間，因此，即使中長期會對市場造成一定賣壓，但不至於會影響到大型建商，「不過，一些中小型的建商應該要注意，在未來三四年，中小型建商反而可能因為去化壓力，而產生一定程度所謂的壞帳風險。」

高雄房地產能不能買？徐佳馨：時間到了就要下車

「我最近經常被問到一個問題，就是……到底高雄的房地產可不可以買？」話鋒一轉，徐佳馨開始分析起近來最熱門的高雄話題，「這件事，我們認為，短期話題的加持，對於低價房產的買氣會有一定幫助，因為在資金外溢的效應下，我們從2008年的經驗看來，資金會往低價的一些標的移動，這些低總價物件的表現相對會比較強。」

「當然，對於高雄來說，是不是真的可以像他們所說的『人進來、貨出去、發大財』，關鍵就在於地方的競選支票能不能順利兌現，不過，這部分我們會比較保守看待。……原因是我們認為，當中央和地方的政黨不一致，面臨2020年大選的時候，其實，中央能夠挹注地方多少資源，這部分我們會相對保守地看待。」她補充。

至於綠地變藍天，房市有沒有可能複製2008年的起飛經驗？她直言「不大容易」，背後有三個原因：「首先，目前的經濟表現不比當年，雖然2008年全球正處於金融海嘯的狀態，但是，那時候中國的經濟相對是好的，再看看今年，中國經濟已經變得疲軟，所以這兩次是有著一定落差的。第二點是稅制環境差異也大，當下的房地合一、持有稅，都有著不小壓力。最後是房價的表現，和2008年相比，現在很多地方的房價都比當年漲了兩到三成。」

整體而言，徐佳馨認為，「變天」一事或許可以吸引一些外在買盤，但背後其實有個更大的問題值得思考，「這些人會不會被套住，這是一個很大的問題。……所以，如果有朋友問，我都會說，時間到了就要下車，這是一個求短不求長的選項。」

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找到國產材高值化出路台灣杉、紅檜疏伐材不再只是低價板材

2018年05月18日上稿編輯： CLiao 環境資訊中心特約記者廖靜蕙高雄、屏東報導

林務局屏東林管處1970年代於高雄桃源小關山林道混種的紅檜、台灣杉，十年前進行森林經營疏伐，疏伐下來的林木卻只能淪為板材這類低價用料。為了凸顯國產材價值，屏東處四處尋訪合作產業，終於找到願意合作的木工坊。透過業者設計出貼近日常所需的中小型木家具，消費者就可以帶回台灣森林味的木工小家具。由台灣杉疏伐材製成的時鐘及點心碗。圖片來源：屏東林管處提供

位於高雄市大寮區工業區的鄉村玫瑰木工坊，挑高空曠的廠房，堆積著各式不同的板材、實木，幾位木工坊學徒，熟練地操作著工具，修出作品雛形。一些出自負責人石名峰設計、手工製作的衣櫃、櫥櫃、書櫃等大型家具類成品、半成品，品質穩定劃一，毫無意外都是進口木材。

40多歲的石名峰原本是程式設計師，深受緊張的生活所苦；接觸木工後深深喜愛，兒子出生後，想找健康無毒的裝潢家具材料，不想用人工合成板材，才一頭栽入木作產業。經過一段時間學習磨練、出師後，成立「鄉村玫瑰」木工坊，作品設計走歐洲鄉村風，細緻的工法吸引絡繹不絕的訂單。他同時將木工設計的喜愛推廣，每逢周四至周日，總有學員來學習家具製作，並能直接帶產品回家。

木工坊使用的原料，來自加拿大或歐洲進口合法木材。「進口材有固定的進口商，只要下訂單，一定取得到木材。」雖然進口材穩定好用，也是木材加工製造的唯一選項，但這幾年卻有些鬆動。在屏東林管處鼓動三寸不爛之舌、再三慫恿下，４年前，石名峰同意嘗試使用國產疏伐下來的台灣杉、紅檜設計製造產品。

第一年是屏東林管處提供木材製作宣傳品，從加工製造、包裝到成品；之後則跟國有材標售得標廠購買。

在廠房一側的小辦公室中，陳列著手機音箱、餐盤、時鐘，用紅檜編材做成的水果籃，這類生活用得到的小型、貼身用品，價格雖比進口材略高，意外地受歡迎。台灣杉做成的杯墊，貼近日活所需，帶來台灣森林味。攝影：廖靜蕙哀鴻遍野的半年為台灣杉魅力折倒

使用國產材有很多問題須克服。石名峰提到初期使用的經驗時說，國產材原木製程和進口材不同，他面對的是剛砍伐下來、新鮮的紅檜、台灣杉，全都是濕的，鋸木廠一鋸就呈現噴汁效果；車製過程也常需處理水分過多的問題，因此得先處理木材乾燥，穩定到一定程度才能製材。「前半年都在練功夫，處理預防變形、劣化，再三嘗試找到木材穩定的方法，才有辦法處置。」他建立了一條龍的生產鏈，也知道先買一些原木堆積，先乾燥再進行加工。

農委會林務局屏東林區管理處副處長許碧如說，他們遍訪高雄地區的木工坊，直到認識鄉村玫瑰、拜託石名峰，嘗試使用國產材，而且是從原木到裁切都需一手包辦；相同的條件讓其他木工坊卻步，只有石名峰一口答應。只是合作過程哀鴻遍野，木頭反撬，裁切的工資都不敷成本，使用國產材幾乎賠錢。

既然這麼辛苦，為何願意堅持下去？提到這段經歷，石名峰露出苦笑，一年來若不是堅定認同國產材的價值，很難往前推進。

「國產材深具市場魅力。」他拿著國產材木材樣品解釋，木頭也有色香味，拿起木頭，先看顏色、聞聞香氣，而味道是指用手觸摸體會其溫度。比較軟材質的比較溫暖，硬木頭溫度較低。

「台灣杉的紋路非常漂亮，直接呈現木材紋路就是很好的設計。」言談中，對木頭的感情顯露無遺。鄉村玫瑰木工坊負責人石名峰，以及以台灣杉做成的餐盤。攝影：廖靜蕙

台灣原木魅力也吸引外國建築師朝聖。他提及某次在屏東舉辦的台灣日式傳統建築榫接研討會，日本技師來台了解閩南技術的日式建築，意外發現台灣還保有許多日本失傳的日式建築技術[1]，有如發現瑰寶，十分不可思議。最重要的是老建築中蘊藏著大量日本人特別喜愛的千年台灣黃檜（扁柏），雖然成了蟲蛀、廢棄木材，但翻修之後作成文創產品，即使價格不菲，仍深受市場喜愛。

相形之下，一些國外進口的家具雖然便宜，卻無法適應台灣潮濕的氣候。

石名峰感受到國產材無可比擬的魅力，消費者喜歡者眾，尤其是老一輩看到台灣檜木都願意買，可惜年輕一輩則對這些氣味無感，值得推廣。經營人工林疏伐下來的台灣杉、紅檜，做板材太可惜

台灣杉的輪伐期為60年，1970年代進行荖濃溪事業區造林，將台灣杉和紅檜混種一起[2]，目前約45年，還不到輪伐期；疏伐是經營管理的方法，目的是讓其他林木長得好；屏東林管處作業課長張智強解釋，當時一公頃種3000棵，太密集而須透過疏伐的方式經營管理，讓陽光能透入維持健康的人工林。 2007年疏伐後的台灣杉林地。圖片來源：屏東林管處疏伐的國產材紅檜、台灣杉。圖片來源：屏東林管處

疏伐的林木必須善用。許碧如表示，從2007年起，屏東處就進行小關山台灣杉疏伐管理，只是疏伐下來的林材，到了製材廠只用做板材，價錢和利用價值都低。為此，林務局指定屏東處必須推廣國產材。

為此，屏東處作業課總動員，四處尋訪願意使用國產材的木工坊。張智強不諱言，以前林產產銷大多找學校合作，和學校合作雖可與社區林業的社區合作體驗行程，也可以將技術交給社區做成成品販售，卻缺乏市場性，無法構成產業；當林務局指示結合產業推廣國產材，就鎖定產業，從下游接到市場端。

只是國產材處理不易，很難有願意合作的產業。鄉村玫瑰願意使用國產材，具設計感，獨特、有魅力，了解市場需求，為國產材加值。現在屏東處辦活動都會找他們來擺攤，只要是他們的東西大家都很喜歡。

張智強強調，國產材數量不多，更要珍惜著用，而非當作學習過程的試驗品；所以尋找能將之用於優質產品的合作夥伴；屏東處很慶幸找對合作廠商，由於鄉村玫瑰願意創作價格和品質平穩的商品，讓消費者得以在市場上購買國產材產品。

張智強舉去年橋頭植樹活動，鄉村玫瑰以國產台灣杉做成的餐盤大受歡迎，經過林管處人員說明使用國產材的意義，很快就讓民眾搶購。

石名峰說，處理進口材和國產材的機器不同，林管處協助投資機器技術對業者是誘因，也是一舉兩得的政策：林管處將國產材推展開來，業者獲得處理國產材的設備與技術。

若消費者指定國產材製作書櫃、櫥櫃這類大型家具，不但價格翻倍，還要找工廠詢問是否有氣乾或人工乾燥過的板材，花的時間相較於進口材恐怕得好幾倍。這是因為國產材剛起步，民眾不認識也不會指定或要求國產材，因此通常工廠不會備料。未來若能和進口材一樣工廠備料、乾燥過，製造時間就會和一般家具相同。紅檜、台灣杉之外更多國產材種列隊

不過，小關山幾乎疏伐一輪了，未來不砍伐紅檜和台灣杉；林木壯大輪伐，可能是十幾年之後的事情。許碧如說，屏東處也將推廣其他的材種，例如紋路色澤討喜的桃花心木，全材利用的相思樹；兩種雖非貴重木，但做出來的效果和貴重木一樣，具有相當大的市場潛力；還有一些二葉松、光臘樹也都具有經濟價值。此外，獎勵造林20年逐漸有木材出品，都是國產材、優良的加工製造原料。

至於國材產的春天，石名峰認為，料源供應雖不如進口木材穩定，仍可考慮朝文創品設計。「家具市場十分飽和、競爭，但文創類產品只需開發出市面沒有的產品，就很受矚目，並能帶動國產材的使用率。」

國產材的紋路、顏色和進口材的差異性高，反而更具文創商品特色。他考慮設計成能貼近台灣民眾需求的中小型產品，如餐盤、時鐘、手機音箱，又不須與進口材產品競爭。

「台灣杉產品是我們賣最多的，只要一批做出來，很快就賣光。去年森林市集，台灣杉產品銷售一空。今年再度擺攤，與台北朋友見面，現場也推出限量台灣杉產品。」他邀請北部朋友一起參加這場森林盛會，以綠色消費扶植國產材產業。鄉村玫瑰國產材產品。圖片來源：鄉村玫瑰。進一步了解「鄉村玫瑰木作設計」請點選臉書粉絲頁連結，5月18～20日鄉村玫瑰也將現身「2018森林市集—森物柑仔店」。

※ 註釋：

[1]這與時空背景有關，檜木建築在國民政府時代當作陸海空軍眷舍，都有法令保護所以才沒有拆除。

[2]根據林務局羅東林管處退休前處長林鴻忠說明，太平山60年代曾因紅檜造林地幼苗，常遭老鼠從根際咬斷，即使施毒餌仍宣告無效，以此台灣杉混種造林。台灣杉苗有針刺感令鼠輩不再危害。延伸閱讀

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環境記者／自由撰稿人。從事社工10餘年，認知到畢竟是人的社會，再弱勢的人都可以為自己發言，決定轉投生態保育，為無法以人類語言發聲的生命與土地寫報導。現居台北市，與貓先生、龜小姐，微曦中閱讀，斗室中寫作。個人粉專「小麻通訊」。

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